대항력 최우선변제권 우선변제권 차이

​​◆ 대항력이란
임대차기간동안 거주할 수 있으며, 임대차보증금을 임대인으로부터 반환받을때까지 거주할 수 있는 권리입니다.
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대항력을 얻기 위하여는
점유(인도)와 주민등록전입신고를 하여야 합니다.
전입신고일 익일 0시부터 효력이 발생합니다.

◆ 우선변제권
점유(거주)와 주민등록전입신고. 확정일자를 받아야 합니다.
점유와 확정일자, 주민등록전입신고일 익일 0시이후 효력이 발생합니다.

◆ 최우선변제권
점유와 주민등록전입신고를 하고 전입신고일 익일 0시부터 효력이 발생합니다.

대항력, 최우선변제권은 둘다 확정일자를 받지 않아도 점유하고 전입신고를 하면 효력이 발생하나, 우선변제권은 확정일자를 받아야 효력이 발생합니다.

즉, 우선변제권은 확정일자를 받아야 하나, 대항력과 최우선변제권은 확지일자를 받지 않아도 효력이 발생합니다.
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​◆ 임차인의 대항력은 ‘주택임대차보호법’ 제3조 제1항(대항력의 내용)에 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 0시부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 명시 되어 있습니다.

이는 일반매매나 경매로 소유자가 바뀌더라도 임차인의 임대계약 기간에 임차기간을 보장받습니다.

또, 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있는 권리로 임차인이 배당을 신청하지 않았으면 보증금 전액을 낙찰자에게 대항할 수 있으며, 임차인이 배당을 신청해 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받고 부족분이 생길 때에는 부족분에 대해 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.
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단, 임차인이 대항력을 행사하려면 법원의 매각물건명세서상의 최선순위 설정일자(말소기준 권리)보다 대항요건을 갖추어야 합니다.

임차인의 우선변제권은 배당재단에서 후순위 권리자보다 우선하여 배당을 받기 위한 것으로 우선변제권의 요건은 대항력발생시점과 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받은 날짜 중 늦은 날을 기준으로 해 임차인은 등기사항 전부증명서상의 다른 채권자들의 접수일자 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.

예를 들어 임차인의 대항력 발생일자가 말소 기준등기일보다 빠를 때를 기준으로 임차인이 배당요구를 하지 않았으면 낙찰자가 보증금 전액을 인수하고, 임차인이 배당요구를 하였으면 임차인이 배당받지 못한 금액만 낙찰자가 인수합니다.
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다음으로, 임차인의 대항력 발생일자가 말소기준권리보다 늦을 때에는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 낙찰자가 인수할 사항은 없으며, 임차인이 배당요구를 한 경우에도 낙찰자가 인수할 상황은 발생하지 않게 됩니다.

임차인 최우선변제권의 정의는 경매로 낙찰 시 대지와 주택의 환가대금 중 2분의 1안의 범위에서 보증금 중 일정액을 등기사항 전부증명서상의 다른 채권자들보다 최우선으로 하여 배당을 받을 수 있는 권리로 임차인의 주거안정을 목적으로 합니다.

그러나 소액임차인이라고 해서 무조건 최우선변제의 대상이 되는 것은 아니고 경매개시결정 전까지는 대항요건을 갖춰야 합니다.

대항요건으로는 소액임차인에 해당이 되어야 하며 배당요구종기일 까지 배당신청을 하고 경매개시결정 전까지는 주택의 인도와 전입신고를 갖춰야 합니다.
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또한, 소액임차인의 판단 기준은 각 시도에 따라 다르므로 임대차 계약 시 이를 주의 깊게 따져봐야 합니다.