공유지분 총정리

공유지분

[경매의 대상이 되는 공유지분]
1개의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 경우가 있는데 민법에서는 이런 공동소유의 유형을 공유, 합유, 총유로 구분하고 있다. 민법상 합유 (동법 제271조), 총유(동법 제275조)와 조합재산 (동법 제704조)은 지분경매의 대상이 아니다. 합유(合有, joint ownership)는 조합재산이나 신탁재산이 여기에 해당되며 이 경우 지분처분의 자유가 없다. 구성원은 재산에 대해 지분을 가지지만, 특정한 공동목적하에 결합되어 있기 때문에 지분의 양도가 제한되고 조합이나 신탁이 종료될 때까지 물건의 분할청구를 할 수 없다. 총유(總有)는 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 형태로서 즉 지분이 없다. 문종, 종중과 같이 여러사람이 하나의 단체를 이루어 물건을 소유한 형태이다. 오직 단체만이 물건의 관리, 처분을 할 수 있고, 구성원은 이를 사용, 수익만 할 수 있다.
부동산에 관한 민법상 공유지분 (민법 제262조) 중 기타 재산권에 대한 강제집행의 예에 의하도록 특별히 규정한 것을 제외한 것이 경매의 대상이 된다. 특별히 규정한 것이란, 민사집행규칙 제129조 (자동차의 공유지분), 동법 제130조 (건설기계의 공유지분), 동법 제106조 (항공기의 공유지분)는 집행법 제251조 의 기타 재산권에 대한 강제집행의 예에 따라서 일괄매각의 절차를 밟는다고 규정하고 있다. 이러한 것들을 제외한 것이 경매의 대상이 되는 공유지분이다.

[지분압류]
동산에 대한 지분압류는 채무자와 다른 공유자에게 압류통지를 하고, 공유자 전원에게 송달된 때 압류효력이 발생한다. 부동산에 대한 지분압류도 다른 공유자 전원에게 송달이 되면 압류효력이 발생한다. 다만, 등기등록을 하여야 할 경우에는 압류통지의 송달 또는 등기등록이 된 때 압류의 효력이 발생한다. 그러나, 경매법원이 다른 공유자에게 경매신청이 있음을 통지하지 아니하였다 하더라도 (통지는 공유자에게 우선매수청구권을 보장하기 위한 규정일 뿐이므로) 이를 사유로 경락허가결정에 대한 항고이유로 주장할 수 없다. (대결 1992.3.13.,91마758)

[공유자우선매수권]
(관련 규정) 민사집행법 제140조는 공유자의 우선매수권을 규정하고 있다. 부동산의 공유자는 대부분 인적인 유대관계를 가지고 있는 경우가 대부분인데 경매로 인해 소유자가 달리 된다면 공유물의 관리에 어려움이 가중된다는 것을 방지하기 위한 것(대결 2011. 8. 26. 2008마637 )을 입법화한 것이 공유자우선매구권이다.
(우선매수신고는 매각기일 종결전까지) 민사집행규칙 제76조 제1항에 의해 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 보증금은 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 되며 매수신고와 동시에 제공할 필요는 없다((대결 2002. 6. 17. 2002마234)

[공유지분 매수후 처분방법]
매매나 경매로 공유지분을 매수하였다면 이를 (1) 일반에 매매로 매각, (2) 다른 공유자에게 매각, (3) 다른 공유자와 더불어 공유지분전체를 매각, (4) 공유불분할청구소송을 통해 현물확보나 현금화 등의 방법으로 처분할 수 있다. 물론 해당 부동산에서 나오는 수익을 향유하면서 계속 보유하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

[공유물분할청구소송과 공유물분할의 환가를 위한 형식적 경매]
(공유물분할청구소송이란?) 공유자 간에 공유물 분할여부나 분할의 방법에 관하여 당사자간에 임의로 협의가 이루어지지 않는 경우에는 공유물 분할청구권을 가지는 1인 이상의 공유자는 공유물 분할의 자유를 실현하기 위해 나머지 공유자들을 상대로 공유물 분할 청구소송을 제기할 수 있다. 이때 소송을 제기하는 공유자는 원고, 나머지는 피고가 된다. 공유물분할소송은 법원의 조정, 현물분할, 가격분할, 가격배상의 형태로 결론이 난다. 현물분할은 부동산을 분할된 지번으로 분할하는 것이고, 가격분할은 매각하여 지분만큼 현금으로 나누는 것이며, 가격배상은 공유자의 한쪽은 현물을 나머지는 현금으로 배상하는 것이다.
(공유물분할청구소송시 주의점) 공유물분할소송은 공유자 전부가 소송의 당사자되는 필요적 공동소송이기 때문에 공유자가 너무 많으면 소송이 매우 지연될 수 있고 따라서 현금화자체가 어려워질 수 있으므로 공유자가 너무 많은 지분권 경매는 피하는 것이 좋다. 공유물분할소송이 현물분할로 판결이 난다면 해당 부동산위의 각종 권리가 소멸되지 않는다는 점도 기억해야 한다.
(공유물분할의 환가를 위한 형식적 경매) 분할의 방법은 현물분할이 원칙이지만, 일정한 경우 법원이 물건의 경매를 명하여 경락대금으로 환가하여 대금분할하는 방법에 의할 수 있다. 이러한 경매를 형식적 경매라하며, 담보권 실행을 위한 경매를 준용하도록 하고 있다. 공유물분할을 위한 (형식적) 경매시 경매를 제기하는 공유자는 채권자, 나머지는 소유자로 형식상 불리워지기도 하나 우리가 일반적으로 말하는 채권자나 채무자는 아니라고 할 것이다.
(공유물전체에 대한 경매시 공유자우선매수권은 인정되지 않는다) 공유물의 분할을 위해 취해지는 소위 공유물 분할을 위한 형식적 경매(공유물분할청구소송의 결과로 진행되는 경매)에서 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는다(대결 2008. 7. 8. 2008마693,694). 공유자우선매수권이 공유물관리의 효율성을 추구하기 위해 생겨난 권리인데, 공유물전체에 대해 경매가 진행이 된다면 경매가 완결된 후에도 공유물관리라는 문제가 발생할 수 없기 때문이다. 이에 따라 공유물전체에 대한 형식적 경매시에는 민사집행법 제139조의 공유자에 대한 통지의무와 제140조의 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는다(대결 1991. 12. 16. 91마239).

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공유물분할과 형식적 경매란?

서울시 강남구 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동이 다음 <그림>과 같이 지난 2021년 3월 3일 매각기일에 서울중앙지방법원 경매4계에서 매각되었다. 그 결과, 1개 동은 최저경매가 80,789,327,600원이었으나 105,410,000,000원에 매각되었고, 다른 1개 동은 최저경매가 105,577,000,000원이었으나 138,999,900,000원에 매각되었다. 과연 어떻게 된 것일까?

출처: 부동산태인, 대한민국법원 경매정보

비밀은 바로 공유물분할을 위한 형식적 경매에 있다. 바로 위의 <그림>을 자세히 보면 사건명에 ‘공유물분할을 위한 경매’라고 표시되어 있다. 그런데, 어째서 공유물분할이고, 왜 경매일까?
아래 등기사항증명서를 살펴보면, 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동 모두 소유자가 2명임을 알 수 있다. 2명이 각각의 빌딩을 지분에 의해 공동으로 소유하고 있다. 그러다가 어떠한 사정에 의해 현금이 필요했으리라.
그렇다면 이 건물들을 일반 부동산시장에서 정상적으로 매각했을 수도 있는데 왜 경매처분하려고 하였을까? 아마도 공동소유자간 협의가 잘 안되었기 때문에 부득이하게 경매시장에 의지했으리라. 그래서, 공유자인 김○○씨가 법원에 공유물분할청구소송을 하고 승소판결을 통해 경매를 신청하였을 것이다. 이것은 등기사항증명서를 통해 김○○씨가 공유자이면서 동시에 경매를 신청한 채권자임을 곧바로 알 수 있다. 즉, 경매형식을 빌어서 김○○씨가 본인의 지분을 현금으로 회수하려고 한 것이다. 이것이 바로 형식적 경매이다.

이처럼, 공유물분할을 위한 형식적 경매는 공유물을 그 가치에 의해 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매이다. 민법 269조 2항, 278조, 1013조 2항에 의한 경매가 여기에 해당된다. 민사집행법 274조에서 “유치권에 의한 경매와 민법⋅상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다”고 되어 있는데, 이것이 넓은 의미의 형식적 경매이다. 여기서 “민법⋅상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매”만을 보면, 좁은 의미의 형식적 경매에 해당된다.
공유물분할을 위한 형식적 경매인 경우에는 공유자 우선매수신고를 할 수 없다. 법적인 차원에서 공유물분할을 위한 형식적 경매를 파고든다면 난해할 것이기 때문에, 자세한 설명은 이 정도로 마치고자 한다. 일반인이 부동산경매에 참여하고자 할 때, 앞에서 사례로 든 것처럼 공유물분할을 위한 형식적 경매사건도 종종 나타날 수 있음을 알아두는 것이 좋을 것 같다.

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공유지분경매와 공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권 행사

경매물건 중에는 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 일부 지분만 경매로 매각이 되거나 공동으로 소유하고 있는 부동산의 분할을 위해 경매에 부쳐지는 물건들이 상당수 등장한다. 전자를 공유지분경매라 하고, 후자를 공유물분할을 위한 경매라고 하는데 언뜻 보면 같아 보이는 이 둘 사이에는 상당한 차이가 존재한다.

우선 경매의 종류부터가 다르다. 공유지분경매는 실질적 경매절차에 해당하지만 공유물분할을 위한 경매는 실질적 경매의 형식을 빌은 것일 뿐 사실상 형식적으로 진행하는 경매절차이다. 따라서 전자는 경매신청채권 회수를 위한 채권이 존재하고 더불어 채권자, 채무자가 존재하나 후자는 그러한 채권채무관계가 없거나 경매를 신청하였음에도 배당에 참가할 권리가 없다. 공유물분할을 위한 경매와 더불어 상속재산분할을 위한 경매, 유치권에 기한 경매 등이 형식적 경매의 대표적인 예이다. 형식적 경매절차에서는 경매신청채권자가 아니라 그냥 신청인이고, 채무자가 아니라 상대방에 불과하다.

둘째, 공유물의 경매범위가 다르다. 예컨대, 어떤 부동산을 A, B가 각각 1/2씩 공동으로 소유하고 있는 경우 A지분에 설정된 담보권의 실행으로 A의 지분만 경매로 매각되는 경우를 공유지분경매라고 한다. 반면 공유물분할을 위한 경매는 A, B가 각각 1/2씩 공동으로 소유하고 있는 것은 같으나 공유지분경매와 달리 경매범위는 A, B가 소유하고 있는 지분 모두가 해당된다.

셋째, 경매의 목적도 서로 다르다. 공유지분경매는 채권자의 일반채권 또는 담보채권에 기해 채권의 회수를 목적으로 경매를 신청하지만, 공유물분할을 위한 경매는 채권회수가 목적이 아니라 공유물을 경매로 매각함으로써 발생되는 현금을 서로 나눠 갖는데 그 목적이 있다. 분쟁의 대상인 재산을 정리한다는 데에 의미가 있다고 보면 된다. 따라서 공유물분할을 위한 경매의 경우에는 경매에 이르기 전까지 공유자간에 분할협의, 분할소송(분할조정) 등의 단계를 거쳤음에도 불구하고 부동산의 특성상 또는 여타 다른 이유로 협의분할이 안 돼 공유자의 일방이 현금화를 위해 공유물 전체에 대한 경매를 신청하게 된다.

마지막으로 공유자우선매수권 행사 여부에도 차이가 있다. 공유지분경매에 있어서는 A지분이 경매로 매각 시 다른 공유자인 B에게 우선매수권이 인정된다. 따라서 B는 공유자우선매수권을 행사하여 다른 입찰자가 있는 경우에는 최고가매수인의 입찰가격으로, 다른 입찰자가 없는 경우에는 매각기일의 최저매각가격으로 A지분을 매수할 수 있게 된다.

반면에 공유물분할을 위한 경매에서는 공유자들은 경매로 매각되는 공유물에 대해 우선매수권이 인정되지 않는다. 공유자는 모두 분할의 상대방으로서의 똑같은 지위를 가지고 있기 때문에 공유물에 대한 재산분할 다툼으로 경매가 진행됨에도 불구하고 어느 특정한 공유자에게 우선매수권을 행사할 수 있게 하면 형평성의 원칙에도 반한다는 것이 그 취지이다.

그러나 만약 공유지분경매와 공유물분할경매가 경합한다면? 그땐 얘기가 사뭇 달라진다. 예를 들어보자.

출처: 부동산태인

남편의 사망으로 인해 남편과 아내가 각각 1/2씩 공유하고 있었던 상가건물 중 남편의 지분 1/2이 아내와 자식3명에게 상속이 됐고, 이 상속재산을 두고 모친과 자식 3명 사이에 발생한 재산분쟁 끝에 모친이 상속재산분할을 위한 경매를 신청(천안지원9계, 2020타경3061호[1] 사건 참조)한 사건이다.

이 경우 공유자 신분인 상속인들은 공유자 우선매수권 행사가 가능할까? 위에서 언급한 것처럼 원칙상 공유물분할을 경매에서 공유자, 즉 모친을 포함한 상속인 4명은 우선매수권을 행사할 수 없다.

그러나 애시당초 상가건물을 남편과 자신이 1/2씩 공유하고 있었던 모친의 경우는 자식 3명과 달리 상속재산의 상속인으로서의 지위, 즉 상속재산(공유물)분할 당사자인 공유자로서의 지위뿐만 아니라 경매대상이 아닌 공유지분권자로서의 지위를 겸하고 있기 때문에 공유자우선매수권 행사가 가능해진다.

결국 모친은 자식 3명보다 월등한 지위를 이용하여 상속재산분할을 위한 경매를 신청하게 됐고, 1/2지분경매였음에도 불구하고 6명이 경쟁입찰한 2회차 경매에서 공유자우선매수권을 행사해 최고가매수인이 됐다. 최고가매수인이 된 모친이 향후 매각대금(약 8억6800만원)을 납부할 수 있을지는 두고 봐야겠지만 어찌됐든 공유자의 지위를 절묘하게 이용하여 자식들로부터 1/2지분마저 취득함으로써 완전체로서의 건물 소유자가 된 다소 웃픈 사례가 아닐 수 없다.