토지이음 (토지이용확인원 정리)

토지이용계획확인원 열람 정리

부동산에 대해 조금 관심이 있거나 공부하고 싶은 경우는 토지이용계획확인원은 가장 기본이 되는 서류 중 하나입니다. 우리나라 땅(이하 땅이라고 합니다)은 꽤 작지만 인구는 너무 많기 때문에 특별한 계획 없이 난개발 이화 한 면이 많습니다. 그 때문에, 정부에서도 그 관리의 필요성이 대두해, 그 일환으로서 용도를 정한 것입니다. 그러한 이유로 용도에 맞지 않는 행위를 막기 위해, 전국의 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보호 지역으로 구분하게 됩니다.

토지이용계획 완전정복

용도지역, 용도지구, 용도구역 이해하기

풀어 이야기를 해 보면, 사람이 많이 살고 있는 곳은 주거와 관련 건축물을 지게 하고, 공장이 모여 있는 곳은 공업 지역으로 하는 등, 효율적으로 분리하려고 하는 것입니다. 이 용도 지역과 지구 구역이 어떻게 되어 있고, 제 토지 진입 도로는 어디이며, 제가 구입하고자 하는 땅에 어떻게 도로가 생기는지 등에 대한 확인이 필요합니다. 이런 정보가 적혀 있는 것이 바로 토지이용계획확인원이라고 보시면 됩니다. 따라서, 토지나 건물을 사거나 팔거나 하면서, 이 서류를 열지 않으면, 향후 큰일 날지도 모릅니다.

첫 번째로, 검색 창에 "토지 이용 계획 확인원"으로 검색해, 「토지 이용 규제 정보 서비스라고 하는 사이트를 클릭합니다. 도메인이 웹사이트에서 종료하는 정부기관에서 운영되고 있으므로 무료로 제공되어 안심하고 열람할 수 있습니다.

두 번째로, 접속 후 기본적으로 토지 이용 계획 탭 화면이 표시됩니다. 그 아래에 제가 열람하고 싶은 주소를 입력합니다.

새 주소에서는 확인할 수 없고, 반드시 지번으로 되어 있는 구 주소를 넣어야 합니
기본적으로 소재지와 지목, 면적, 개별 공시지가가, 확인 도면이 나오게 됩니다. 가장 눈에 보양해야 할 것은, 우선, 실제의 현상 상의 토지의 형태와 도면상으로 보이는 토지의 형태가 일치할지 여부입니다. 제 땅이 옆집을 침범하거나 옆 건물이 넘는 경우도 있고 작은 도로가 끼여있는 경우도 있기 때문입니다. 신축 과정에서 곤란한 경우가 생기기도 하므로, 주목하지 않으면 안 됩니다.

둘째, 지역 지구 등 지정 여부입니다.

그 내용으로서는, 국기법에 의한 내용과 그 외의 법령에 의한 제한 사항 등이 나오게 됩니다. 입력한 주소에서는 상대적으로 내용이 복잡하게 나오지는 않지만, 개발이 예정되어 있는 곳에서는 매우 복잡해집니다. ​

좀 다른 부분에 대해 설명을 한 후, 더 자세히 얘기해 볼게요. 그 외, 우측 상단의 해당 주소지의 용적률과 건폐율, 지도와 도시계획 정보까지 확인됩니다. 지도를 클릭하면, 포털에서 제공하는 위치를 볼 수 있습니다.
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복작에 나온 것을 찾기 위해 아래에서는 대구에서 최근 개발이 많이 진행되고 있는 달서구의 초암 사거리 근처 지번을 무작위로 해봤습니다. 지역 지구 등 지정의 유무를 보면, 지구 단위 계획 구역을 포함한 꽤 많은 내용이 포함되어 있는 것을 알 수 있습니다. 확인 도면에서 빨간 선이 되어 있고, 끝이 구부러져 있는 것이 도시계획 도로 선입니다. 이 선은 도시개발 또는 재건축 시에 적용되는 것으로 현재는 건물이 있어도 앞으로 새로 건물이 올라갈 경우 이 부분을 제외하고 건물을 설계하고 지어야 합니다.

아래의 확인 도면을 보면, 긴 형태의 땅이 중간 도로에 의해서 자른 것을 알 수 있습니다. 물론 보상을 받을 수 있지만, 만족할 수 없는 작은 액수가 될 겁니다. 이와 같이 도시계획도로 선에 의해 절단될 경우, 저촉이라고 표시됩니다. 만약, 그러한 내용 없이, 자신의 땅의 침범 없이 도로를 단순하게 문고 있으면, 그것은 "접하는 것"이라고 표시되는 것입니다. 이러한 토지는 소유하고 있거나 매수했다면, 건물 전체가 모두 세워지지 않기 때문에, 전체가 아닌 도로에 의해서 나뉘는 것을 고려해 매수 가격을 결정할 필요가 있습니다.

공법에 관련 내용이라 많은 것을 설명하려면 아주 핵심만 얘기해 보겠습니다. 용도 지역과 용도 지구, 용도 지구에 어떠한 내용이 많으면, 무엇인가를 제한하는 일이 많다는 의미이므로, 간단하게 나오는 것이 좋다고 하는 전제를 해 보세요.

① 용도 지역은 토지에 관한 제한 사항이 나옵니다.
용도지역에 따라 지상에 지어지는 건물의 면적과 층수의 한도를 나타내는 건폐율과 용적률이 달라집니다.

② 용도 지구는 건축물 제한에 대한 내용입니다.
예를 들어 보면 대구의 경우(중심) 미관 지구라고 하면은 도로에서 3m 후퇴한 뒤 건축물을 져야 합니다. 작년 하반기부터 미관지구 명칭이 시가지 경관지구(중심, 일반)로 바뀌었습니다. 즉, 대로를 끼고 있는 깨끗한 건물을 구입했습니다. 지금은 도로에 접하듯 건물이 지어져 있지만, 멸실되어 새로 지을 목적으로 건물을 매수했습니다.

토지 이용 계획 확인서의 열람을 하다 보니 시가지 교는 그와 은 지구라서 새로 건물을 지을 계획하면 도로에서 3m 후퇴해서 져야 합니다. 바로 옆 건물은 도로에 접해 자기 건물만 들어서게 되고, 그 경우 땅값이 손해를 보는 것 같습니다. 대부분의 용도 지구가 제한하기 위한 목적이지만, 유일하게 완화하는 목적도 개발 진흥 지구와 취락 지구입니다. 개발 진흥 지구에서는, 문자 그대로 개발을 시키는 것이 목적이므로, 기존의 자격 조건을 완화합니다. 취락 지구의 경우에도 기존의 건폐율이 20%라 하면은 지정이 되면 50~60%로 완화에 됩니다.

③ 용도 구역은 행위를 제한하는 것에 관한 부분입니다.
초등학생도 한 번쯤 들어본 그린벨트 개발제한구역이 바로 그것입니다. 말 그대로 무엇을 해도 도시의 개발을 제한하는 것이기 때문에, 특정의 목적에 반하는 경우는 도시계획 사업은 할 수 없습니다.

또, 다른 예로서 개별법의 적용을 받는 절대 보호 구역도 해당합니다. 초등학교 정문 앞 50m 범위 내에서는 도시 지역인 근린 생활 시설에 건물을 지었다고 해도 학생들을 보호하기 위한 목적이기 때문에 pc방과 성인용품점 등을 판매하는 행위 자체를 못하게 됩니다. 이와 같이 용도 지역과 용도 지구에 맞추어 지상에 건물을 모두 지을 수 있는 상태에서도, 용도 구역에 맞지 않으면 아무것도 할 수 없는 일도 있고, 건물을 지어도 특별한 목적으로 사용할 수 없는 일도 있습니다.

​가장 힘이 센 놈이 바로 용도구역이라고 할 수 있네요.

토지이용계획확인원에는 공법 내용이 많은 관계로 자세히 쓰려면 아마 며칠에 대해 써야 할 것 같습니다. 하지만 용도지구에 대해서는 간략하게 써보려고 합니다. 거의 지구 이름에 그 의미를 담고 있기 때문에 이해하기는 어렵지 않습니다.

1. 고도지구는 말 그대로 자연환경을 보호·유지하는 것이 목적이나 도심 건물이 멋지게 형성하기 위한 목적이 있습니다. "자연, 시가지, 특화 경관지구가 있습니다"
2. 고도 지구는 건축물을 건설할 때 일정 높이 이상 지지 않기 때문에 규제하는 것을 말합니다. 1,2층 건물이 많은 곳에 10층 건물이 솟아 있으면은 보기 싫어하죠.
​3. 방화 지구는 화재가 발생한 경우 대형으로 번지는 것을 방지하기 위한 목적이 있습니다. 번화가이면서 구축 건물이 많기 때문에 건물이 붙어 있을 경우 지정될 가능성이 높습니다.
​4. 방재 지구에서 '재'잠 재해를 말합니다. 지반이 붕괴되거나 비가 올 경우, 산이 무너질 가능성이 높은 주거 지역 등에 설정됩니다.
5. 보호 지구는 5천 년 역사를 가진 우리나라 각 긴 문화재를 보호하고 국가 주요 시설인 공항과 항만 등을 보호하기 때문입니다. 그 외 취락을 정비하기 위한 취락지구와 개발을 진흥하기 위한 개발진흥지구, 특정 용도를 제한하는 지구, 복합적이고 효율적으로 토지를 이용하기 위한 복합 용도지구 등이 있습니다. 이것은 국토 교통부 장관 또는 시, 도지사, 대도시 시장이 지정, 변경을 도시군 관리 계획으로 결정할 수 있습니다.


토지이용계획확인원 보는 법

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