무허가 주택에 대한 정리​

무허가 주택에 대한 정리

1. 무허가건축물의 정의
건축법상 시장, 군수의 허가를 받고 건축하여야 할 건축물을 관할 시장, 군수의 허가를 받지 아니하고 건축한 건축물을 말한다.

무허가건축물이란 건축법상 준공검사허가제도 이전에 건축한 건축물이나 건축법 제11조와 제14조 또는 제20조 1항에 따라 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고, 같은 법 제22조에 의한 사용승인을 받지 않은 무허가, 미등기 건축물을 지칭한다.
허가제도 이전 무허가 건축물은 강제철거 대상도 아니고, 법적으로 하자가 없는 부동산으로 허가 받은 건축물과 별반 차이가 없다.

- 1981년 12월 31일 현재 무허가건축대장에 등재된 건축물
- 1981년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는 건축물
- 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 건축물
- 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서
1982년 제1차 촬영한 항공사진에 수록되어 있거나 또는 재산세 납부 등
공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 건축물

- 기존 무허가 건물은 신발생 무허가와 차별되며
재개발이나,도시계획사업으로 인해 철거 될 시 지상권을 인정받아 입주권 발부대상이 됩니다.

기존무허가 건물의 확인은 해당 구청 주택과에서
(아직 해당 동사무소에서 관리하는곳도 있음) 관리하며 무허가 대장을 통해서 소유권을 확인할수 있다.

무허가 확인원증은 종이한장으로 이루어 졌기 때문에
사실 유허가의 등기필증과는 많이 비교가 된다.
(소위말하는 집문서치고는 볼품이 없다.)

무허가건물은 정부나 지방자치단체가 각종 세금을 징수함에 있어 취득단계와 보유단계에서는 세 부담이 거의 없지만, 세법상 주택으로 간주하므로 양도세는 일반 건물과 큰 차이가 없다.
취득시 세금의 혜택이(무허가는 등록세가 면제되며,취득세 2%로만 내면된다.

또한 무허가건물은 주택으로 보지 않아(주택공급규칙 제6조) 무주택 소유자로 인기지역 아파트 청약 대기자에게도 유리하다. 다만, 조합원으로 관리처분인가를 받으면 주택의 당첨자로 간주한다.

2. 무허가건축물, 위법건축물, 위반건축물, 불법건축물의 차이점 크게 위법, 위반, 불법건축물과 무허가 건축물로 나눌 수 있습니다.
즉, 위법, 위반, 불법 건축물은 크게 건축법 79조에 있는 위반건축물의 범주에 속한다고 볼 수 있습니다.
관한 지자체의 건축허가 등의 행정절차를 진행한 후에
각종 건축행위가 위반된 건축물이 위반건축물이며
무허가 건축물은 건축허가 등의 행정절차를 아예 진행하지 않고 건축주 임의로 건축한 건축물을 의미합니다.
위반 건축물은 위반건축물대장, 무허가 건축물은 무허가건축물대장을 작성하며 공통적으로 이행강제금을 부과합니다.

이행강제금
이행강제금의 부과를 5회를 초과할 수 없다고 알고 있습니다. 그런데 혹자는 면적에 따라 5회를 초과하여 부과할 수도 있다고 합니다.
부과할 수 있다면 어떤 경우에 부과할 수 있으며
법 몇조에 근거하는지 구체적으로 알고 싶습니다.
건축법 관련 규정부터 살펴보면
건축법 제80조(이행강제금)
④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여
1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여
제1항에 따른 강제이행금을 부과 징수할 수 있다.
다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과횟수가
5회를 넘지 아니하는 범위에서
해당 지방자치단체에의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.
로 하여 원칙적으로 부과할 수 있습니다.
단, 5회를 넘지않는 경우의 각 호의 부분단서는 건축법 시행령에 있습니다.
제115조의 2(이행강제금의 부과 및 징수)
① 법 제80조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서
"대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우
2. 법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우
3. 법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
4. 법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
(별표 15 건축물란의 제1호, 제4호부터 제9호까지 및 제13호에
해당하는 경우는 제외한다.)로서 건축조례로 정하는 경우

3. 도시 및 주거환경 정비법 상의 무허가 건축물
국․공유지상의 무허가 건물을 매입할 경우
토지상의 지상권에 의한 점유권을 인정받을 수 있어서 토지를 매입하지 않더라도 건물소유자는 해당 점유면적에 대한 변상금만 납부하면 된다.

재개발 구역에서는 사업시행인가 고시일을 기준으로 국․공유지를 평가하는데, 조합원이 해당 국․공유지를 매입하지 않을 경우에 조합이 매입할 수 있다.
재개발이 되면 개인 소유의 토지건물의 평가액 순위에 따라 평형배정을 하는데, 평가액이 높으면 더 넓은 평형이나 원하는 평형을 우선 배정받을 수 있다.

무허가건물 소유자는 대부분 국․공유지를 매입하게 되는데, 국․공유지 평가금액은 불하대금과 1:1이다.
그러나 무허가건물 소유자는 토지 평가액과 합산하게 되므로 결국 평가액이 상승하여 더 넓은 평형으로 배정받게 된다.

4. 무허가 주택의 확인은 무엇으로 하는가?
무허가 건축물대장...이 말은 맞을수도 있고 틀릴수도 있습니다. 무허가 건축물대장의 비치의무가 법·령에 위임받아 조례로 제정된 곳은 맞고...
조례에 내용이 없는 곳이면 틀리기 때문입니다.

일례로 (기존)무허가 건축물에 대한 정의를 두개 시의 조례로 살펴봅니다. 서울의 도시 및 주거환경 정비조례에서는
"81년 12.31. 이전에 "무허가 건축물대장에 등록된 무허가건축물"이라 하고 인천의 동 조례를 살펴보면
"토지보상법 시행규칙 부칙 제5조에 의한 무허가건축물" 즉 89.1.24. 이전의 무허가건축물이라 정의하여
무허가건축물대장의 언급이 없습니다.
즉 비치의무가 없습니다.

또한 법원은 무허가건축물대장에 의한 무허가건축물발급서의 발급을 거부한
서대문구청을 상대로 행정소송을 제기한 사례에서
"무허가건물확인원은 행정청이 무허가 건물정비에 관한 사무집행의 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위한 것에 불과하고, 무허가건물확인원의 발급으로 건물 소유에 대한 권리관계에 변동을 가져오는 것은 아니다."라며
"행정청에 무허가건물확인원을 발급할 법규상 또는 조리상의 의무가 있다고 볼수도 없으므로 발급할 의무가 없다"고 판결하였습니다.

결론입니다.
전원생활 및 귀농을 서울로 하진 않겠지요.
그러므로 무허가건축물대장으로 확인이 불가한 곳이 대부분입니다.
그런게 있느냐고 반문하는 곳도 있습니다.
그래서 공적장부인 재산세 과세대장으로 하는게 전국 공통사항인것 같습니다.

5. 무허가 주택의 세금
무허가주택도 현황과세원칙에 따라 주택가격을 책정합니다. (과세기준으로 삼기 위해) 다만 공시만 안할 뿐입니다.
(공시함으로써 무허가를 적법하게 추인하기 위한 효과를 방지하기 위함)
그러므로 취득세, 재산세 등 지방세를 당연히 납부합니다. 반면 등기가 안되므로 등록세는 없겠지요.

양도시에 무허가건축물도 주택수도 포함됩니다.
즉 1가구2주택에 해당되나 1가구2주택의 중과대상은 거의 없습니다. 왜냐하면 무허가주택의 가액기준이 지방의 읍면지역에서 3억을 초과하지는 않기 때문입니다. 다만 1주택 양도 시 비과세 혜택을 보지 못할 뿐입니다.
또한 무허가주택이라도 1가구1주택인 경우
3년 보유하면 양도소득세가 비과세됩니다.
주의할 점은 특정건축물 정비 특별조치법에 의한
양성화 조치가 가능했음에도 불구하고 양성화 시키지않은 무허가주택은 비과세 되지 않습니다.

▣ 무허가 건축물이나 위반건축물에 계약을 하고 입주하여도 별도의 전세권 설정 등기를 하지 않고 임대보증금을 법적으로 보호받을 수 있다고 하는 방법인 전입신고와 확정일자를 받으면
주택 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있나?

답은 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택 임대차 보호법의 적용이 됩니다.

우리나라 법원의 판례에서는 이 내용에 대해서 여러 차례 분명히 하고 있습니다.

1986년 대법원에서는 "주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지 용도에 따라 정하여야 한다"고 분명히 판결하였으며(85다카1367판결)

그 후 2007년 선고한 2004다 26133의 판결 내용을 보면
"주택 임대차 보호법은 임차한 주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하고 있지 아니하므로,
어느 건물이 국민의 주거생활 용도로 사용되는지는 그 건물에 등기를 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택 임대차 보호법의 적용 대상이 된다." 라고 판결하였습니다.

그러나 무허가나 불법건축물 등은 선순위 세입자의 임대보증금 파악이나 대지에 대한 은행 근저당 금액 등을 철저히 파악하여야 하며 특히 계약서에 주소와 호실 기재를 확실히 하여야 하겠습니다.

건축물대장을 발급받아보고 위반건축물 내용이 있다면 건축주가 강제이행금을 납부해야 하고 모든 책임은 건물주가 있고 임차인과 직접 관계는 없고 실제 철거로 이어지는 경우는 없지만

계약서 특약란에 건축법 위반으로 인하여 발생하는 문제는 임대인 책임으로한다. 라는 문구는 기재해 두는 것이 좋겠습니다